IGAZSÁGÜGYI MINISZTÉRIUM
M I N I S Z T E R

58.050-25 /1999.

Ha ezek alapján megvizsgáljuk, hogy a közös tulajdonba tartozó ingatlanrészekre vonatkozóan a többségi döntési jogkörökbe milyen ügyek tartoznak, a következõket állapíthatjuk meg.

A közös tulajdonú részek birtoklása, használata, hasznosítása tárgyában, valamint ezen ingatlanrészek fenntartása (üzemeltetése és karbantartása) és felújítása tekintetében szükséges munkálatok elvégzésérõl és költségeinek viselésérõl egyszerû többségi határozat hozható [Ptk. 140. § (2) bek., 141. §, valamint negatívan a 144. §).

Ami már most a Képviselõ úr által felvetett aggályt illeti, hogy ezen döntések tekintetében képes-e a többség a kisebbség sérelmével járó döntést hozni, véleményem a következõ.

A közös tulajdonú részek birtoklása, használata és hasznosítása (pl. bérbeadása) esetén elõfordulhat, hogy a döntés a kisebbség érdekeinek sérelmével jár. Bizonyos mértékû sérelem bekövetkezése elkerülhetetlen, mert ez szükségszerûen következik a közös tulajdon természetébõl. Ha azonban ez eléri a jogos érdekek lényeges sérelmét, akkor a sérelmet szenvedõ kérelmére a bíróság a döntést érvényteleníti, sõt - még ezen érdemi határozat elõtt, már a kereset alapján - fel is függesztheti a közösség határozatának végrehajtását, vagyis indokolt esetben azonnali jogorvoslatot is nyújthat.

Sérelmet okozhat még a közös költségek viselése tárgyában hozott döntés, ha az pl. régóta elmaradt felújítás azonnali, egyszerre történõ bepótlását határozza el, s ezáltal egyes tulajdonostársakat elviselhetetlen költségek megfizetésére kötelezi. Ebben a tárgyban azonban csupán a bíróság egyedi mérlegelést biztosító határozata jelenthet megoldást, a törvény általánosabb szintjén a kérdés részletesebb rendezése nem lehetséges. Azért van ez így, mert egyrészt vizsgálni kell, hogy az adott társasház-közösség minden lehetséges eszközt igénybe vett-e a nagyösszegû kiadás külsõ fedezetének elõteremtésére pl. önkormányzati, állami kedvezmények igénybe vétele útján. Szükséges annak vizsgálata is, hogy a felújításban tervezett munkálatok között lehet-e idõbeli szakaszolást biztosítani, s így a kiadások megosztásával a terhet könnyíteni. Egyedi mérlegelést igényel az egyes tulajdonostársak anyagi terhelhetõségének vizsgálata is.

A törvény meghozatala elõtt általános igény volt, hogy az üzemeltetési költségek mintegy felét kitevõ vízdíjak megosztásakor többségi határozattal el lehessen térni a tulajdoni hányad törvényi szabályától. Természetesen ez az igény a 6 lakásos társasházakra is áll. E minõsített többséget igénylõ határozat is okozhat azonban lényeges sérelmeket a törvényes érdekek körében. Mégis nyilvánvaló, hogy a méltányos költségviselést általában lehetõvé tevõ szabály fenntartása indokolt, és az esetek kisebb hányadában elõforduló lényeges érdeksérelmet a bíróság orvosolhatja.

Az elidegenítési határozat elõfeltétele azonban, hogy erre nézve az alapító okirat elõzetesen felhatalmazást adjon a közösség számára. Emiatt e döntési jogkör lényegesen eltér a többségi határozatoktól, hiszen valamennyi tulajdonostárs írásbeli, ügyvéd által ellenjegyezett vagy közokiratba foglalt hozzájárulásától függ. Emiatt akármekkora többség sem kényszerítheti rá akaratát a kisebbségre ebben a kérdésben. Hozzáteszem, hogy az alapító okirat elõzetes felhatalmazása alapján hozott határozat is megtámadható az elõbbi feltételekkel.

Nem utalt Képviselõ úr a jogérvényesítés bírósági útjának nehézségeire, noha e tényezõ is szerepet játszhat az Ön által felhozott aggodalomban. Nyilvánvaló, hogy a kisjövedelmû, idõs emberek valóságos perlési lehetõségei, jogérvényesítési képességei szerényebbek az átlagosnál. Tehát az ilyen állampolgár sokszor igaza tudatában is elviseli a sérelmet, nem is beszélve arról, hogy egyáltalán tisztában van-e törvény biztosította jogaival. Éppen a lakhatás kapcsán felmerülõ, kívülrõl tekintve sokszor csekély jelentõségû ügyekben indokolt lehet valamilyen sajátos jogérvényesítési lehetõség, vagy egyáltalán a jogismeretet nyújtó szervezet léte. Mindez bizonnyal megelõzhetne számos bírósági eljárást, mert a szakszerû jogismertetés elejét vehetné az elfajuló vitáknak.

Bizonyára Képviselõ úr számára ismert, hogy a társasházi törvény elõkészítése során felmerült erre vonatkozó javaslat. Ennek fogadtatása a közös képviselõk és társadalmi szervezetek - közöttük a Jogászegylet - körében, valamint a Fõvárosi Önkormányzat és az akkori pénzügyi kormányzat részérõl erõsen elutasító volt. Részben a társasház-közösségek önállóságát féltették a kötelezõ tagság miatt, részben az állami kiadások növekedésétõl tartottak. Nem kétséges, hogy ezek az ellenérvek ma is bizonyos mértékig megalapozottak. A jogérvényesítés e sajátos területén tehát egyelõre állami adminisztratív eszközökkel nem tudunk segíteni.

Végül szeretnék válaszolni Képviselõ úr kérdésének általánosabb értelemben felfogható tartalmára nézve is. Általában igaz, hogy hatályos törvény módosítása akkor indokolt, ha kellõ tapasztalat áll rendelkezésre a törvény érvényesülését illetõen. Képviselõ úr jelezte, hogy két év telt el a törvény meghozatala óta, azonban a jogalkalmazás szempontjából ez az idõ kevesebb, hiszen a törvény tavaly márciusban lépett hatályba. Hivatkozott Képviselõ úr a jogértelmezés nehézségére is. Ezzel kapcsolatban a szükséges tapasztalati ismeretekhez általában hozzáértendõ a bírósági jogalkalmazási gyakorlat hozadéka és azon a jogalkalmazási kérdések ismerete, hogy milyen problémákat nem lehet rendezni még legfelsõbb bírósági iránymutatások útján sem. Mindezek ismerete nélkül nem lehet megalapozottan hozzáfogni a módosítás elõkészítéséhez.

A társasházak jogviszonyait illetõen pedig további tényezõk is mérsékletre intik a törvényhozókat. A több millió társasházi tulajdonostárs általában legnagyobb értékû vagyontárgyának tulajdoni szabályait és egyben a lakhatás feltételeit állapítja meg e törvény. Ahhoz, hogy e szabályok érvényesülhessenek a gyakorlatban, nélkülözhetetlen, hogy e jogalanyok megismerhessék, miképpen is rendezik azok egyes vitás kérdéseiket. Hiszen a nagyközönség - a hivatásos jogalkalmazóktól eltérõen - többnyire csupán egyes felmerülõ kérdések kapcsán szerez ismeretet e szabályokról. Jelenleg pedig a törvény tanulási ideje tart, s nem csupán a nagyközönség, hanem még a hivatásos jogalkalmazók számára is. Ilyenkor a törvényi szabályok megváltoztatása semmiképpen nem elõnyös, mert azt az üzenetet közvetíti a jogalanyok számára, hogy nem is érdemes azokat megismerni, hiszen alighogy hatályba léptek, máris a változtatásukat készítik elõ.

Mindazonáltal köszönettel veszem Képviselõ úr kérdését, mert lehetõséget ad a nyilvánvalóan nem csupán Önben felmerült problémák tisztázására.