ORSZÁGGYÛLÉSI KÉPVISELÕ
Módosító javaslat!
Dr. Gál Zoltán úrnak,
az Országgyûlés elnöke részére
H e l y b e n
Tisztelt Elnök Úr!
A Házszabály 94. § (1) bekezdése és a 102. § (1) bekezdése alapján a
társasházról szóló T/4514.. számú törvényjavaslathoz az alábbi
m ó d o s í t ó j a v a s l a t o t
terjesztem elõ.
A Javaslat IV. Fejezetének 39. §-át további, új 6., 7., 8., 9., 10. és 11.
pontokkal javaslom kiegészíteni:
39.§
6. Egyszerû (sortartásos) kezesség szabályai:
A tulajdonostársak tulajdoni hányaduk - vagy az alapító okiratban,
illetve a Szervezeti és Mûködési Szabályzatban ettõl eltérõen meghatározott
mértékben - felelnek kötelezettségeik teljesítéséért. A kötelezettségek
kielégítését az alapító okirat külön tulajdonra vonatkozó részének sorszáma
(albetétszám) szerint kell figyelembe venni.
7. Közös költség elõleg:
A közgyûlés által határozattal megállapított azon tervösszeg, mely -
elõre láthatólag - biztosítja a költségvetési tervben rögzített
kötelezettségek teljesítését.
8. Közös költség:
Az az összeg, amely pontosan fedezi a társasház mûködtetésére, a közös
tulajdon fenntartására és felújítására - a beszámolási idõszakban -
ténylegesen kifizetett - és az egyes tulajdonosra visszaosztott - költségeket.
9. Tulajdonosonkénti elszámolás:
A társasház tulajdonosainak belsõ, egymás közötti elszámolása. Bemutatja
azt, hogy az egyes tulajdonosok tárgyévi (vagy adott idõszaki) tényleges
befizetéseibõl és bevételeibõl teljesített tényleges kiadások levonása után
mennyi tartalékkal, vagy tartozással rendelkeznek.
A belsõ elszámolás szempontjából egy adott lakás vagy helyiség
tulajdonosváltása közömbös, a tartalékot vagy tartozást az új tulajdonos
"viszi tovább". (Eladó - vevõ a tartalékot, vagy tartozást ill. hátralékot
egymás között kell, hogy rendezze, mivel a társasházközösségnek az adás-
vételre - s így érdekeinek érvényesítésére - ráhatása nincs.)
A pénzforgalmi szemléletbõl következõen a befizetések, a bevételek, és a
kiadások csak azok pénzügyi teljesítésének dátumával kerülhetnek könyvelésre
és így - a tulajdonosok
felé - elszámolásra, függetlenül a kötelezettség keletkezésének vagy a
szolgáltatás teljesítésének dátumától.
A tulajdonosonkénti elszámolás összesített (társasházközösségre vonatkozó)
adatainak meg kell egyezni a társasház (bankszámláin és pénztárában meglévõ)
tényleges pénzeszközének összegével. Ettõl való eltérést csak a
naplófõkönyvben lekönyvelt (tehát pénzügyi mozgással összefüggõ) követelés
vagy kötelezettség összege eredményezhet.
10. Tartozás:
Tartozás képzõdik azoknál a tulajdonosoknál, akiknek nyitó tartalék
összege, tárgyévi (vagy adott idõszaki) befizetései és bevételei összesen nem
fedik le a tulajdonukra jutó megfelelõ mértékû tárgyévi (vagy adott idõszaki)
tényleges kiadásokat.
A tartozás összegének pontos kimutatása a tulajdonosonkénti elszámolással
biztosítható, s egyben ez a tartozó tulajdonossal szembeni jogérvényesítés
lehetõségének alapja is.
11. Hátralék:
A hátralék a tartozáson felül tartalmazza a várható kötelezettségek
(kifizetetlen számlák, le nem járt határidejû befizetési kötelezettség stb.)
és a tartalékhiány összegét.
I n d o k o l á s
6. ponthoz:
Nem közismert fogalom az "egyszerû (sortartásos) kezesség", ezért javasoljuk
annak értelmezését.
7. ponthoz:
Az eredetileg "hozzájárulás" megfogalmazás kiváltására, és a tartalom
egyértelmûvé tételére javasoljuk a "közös költség elõleg" megfogalmazás
egységes használatát. A tulajdonosoknak nem "hozzájárulniuk" kell a
költségekhez, hanem ki kell azt fizetniük, senki nem fizeti ki helyettük
tartozásukat.
Ugyanakkor a költségvetési terv alapján meghatározott közös költség elõleg
fizetési kötelezettség már önmagában is lehet túl- vagy alultervezett, (ha
túltervezett, akkor milyen alapon kérjük számon annak a résznek a be nem
fizetését, amire már nem is volt szükség, ha pedig alultervezett, akkor év
közben szükségessé válik annak korrekciója, tehát többlet-befizetési
kötelezettség jelentkezik függetlenül az addigi kötelezettség összegétõl) s a
terv realizálása sem csak és kizárólag a tulajdonosokon (vagy a közös
képviselõn) múlik. (Hasznosításból származó bevételek, szállítói számlák
beérkezése, stb.)
Az így megállapított összeg teljesítése tehát semmiképpen sem képezheti egy
korrekt elszámolás - és fõleg tartozásként való érdekérvényesítés - alapját.
8. ponthoz:
Az egyes tulajdonost megilleti a tulajdoni hányadának megfelelõ (vagy egyéb)
mértékû bevétel, illetve a tulajdoni hányadának megfelelõ (vagy egyéb) mértékû
kiadás terheli. E kettõ különbözetét kell befizetéseivel kiegyenlítenie. Mivel
a pontos összeg csak évzárással (egyéb idõszaki zárással) - utólag -
állapítható meg, közös költség elõleg fizetéssel biztosítja a társasház
fenntartásához és felújításához szükséges pénzeszközt.
Az az összeg ami meghaladja a különbözet szükséges mértékét túlfizetésnek
minõsül, az az összeg pedig amely hiányzik a különbözet fedezetéhez, tartozás.
A túlfizetés és tartozás rendezésérõl a társasháznak kell döntenie, pl.: a
szervezeti- mûködési szabályzatban.
9. ponthoz:
Csak a tulajdonosonkénti elszámolás biztosíthatja azt, hogy a közös
tulajdonnal összefüggésben az egyes (és alapvetõen a "rendesen fizetõ")
tulajdonosok érdekei ne sérüljenek.
Ezért fontos annak kikötése is, hogy tulajdonosváltás esetén az új tulajdonos
tartozik helytállni a lakáson lévõ követelésért, hiszen neki vétel elõtt
lehetõsége van tájékozódni arról, hogy az érintett lakás valóban tehermentes-
e, illetve ha az eladó úgy nyilatkozott, hogy az ingatlan per-, teher-, és
igénymentes, akkor õ jogosult eljárás kezdeményezésére. A társasházközösség
egy elköltözött és már nem tulajdonostárssal szemben nem tudná érvényesíteni
érdekeit. Ugyanebbe a kategóriába tartozik az a kérdéskör, mely a pénzforgalmi
szemléletû könyvelés és elszámolás, valamint a szolgáltatások teljesítésének
dátuma közötti eltérésbõl adódik. Pl.: évekre visszamenõleg korrigálja
(leszámlázza) valamely közmû a szolgáltatását. A számla kifizetésének
pillanatában lehet a tulajdonosok között olyan személy, aki még nem volt
tulajdonos akkor, amely idõszakra a szolgáltatás (s így a számla) vonatkozik.
Itt méltánytalan lenne az õ tulajdoni hányad százalékát kiemelve a többiek
között megosztani a költséget, hiszen akkor is volt tulajdonosa a lakásnak
(végsõ soron az önkormányzat), amely idõszakra a teljesítés vonatkozik. Tehát
ebben az esetben is eladó - vevõ kapcsolatáról (egymás közötti rendezésrõl)
kell beszélni, s mint ilyen a többi tulajdonost terhelni az összeggel nem
szabad.
Fontos megjegyezni, hogy az elszámolást nem szabad a könyvviteltõl (a
naplófõkönyvi adatoktól) függetlenül kezelni. Az elszámolásban tulajdonképpen
a naplófõkönyvben gazdasági eseményként lekönyvelt tételek összegének
tulajdonosi nevesítése történik jóváírás, vagy terhelés formájában.
10. ponthoz:
A tervezet eredetileg "hátralék" alatt a "hozzájárulás" összegében mutatkozó
hiányt érti, s ennek 6 havi mértékét tartja jelzálogjogra való bejegyzési
indoknak.
A 7.) - 9.) pontok alatt leírtak már bemutatták ennek az álláspontnak
tarthatatlanságát, de fontosnak tartjuk még egyszer összefoglalni:
Egy tervösszeg ("hozzájárulás", vagy az általunk javasolt "közös költség
elõleg") teljesítése vagy nem teljesítése önmagában nem képezheti semmilyen
elszámolás vagy érdekérvényesítés alapját.
Tartozásként az a pénzösszeg értelmezhetõ, amely tényleges (pénzforgalommal
összefüggõ) hiányt jelent és befizetése szükséges ahhoz, hogy megteremtõdjön a
pénzügyi fedezete annak, hogy azok a tulajdonosok akik "megfinanszírozták" a
tartozó tulajdonos költségeit visszakapják pénzüket.
Hogy az egyes társasházak tulajdonosai hogyan döntenek abban, hogy meddig
(milyen értékhatárig és idõtartamra) hajlandóak ezt a kényszerfinanszírozást
eltûrni, illetve hogy pénzük használatáért a tartozó tulajdonostól kérnek-e s
ha igen milyen mértékû kamatot, annak jogkörét célszerûen az SZMSZ
gazdálkodási szabályai között - és nem törvényi szinten - kellene rendezni.
11. ponthoz:
Míg a tartozás tényhelyzetet tükröz, - s mint ilyen, a jelzálog bejegyzés
alapja - addig a hátralék a várható kötelezettségeket is magában foglalja.
Ennek különösen adásvételi szerzõdés kötéskor van - a tulajdonosok
szempontjából - jelentõsége, hiszen a szerzõdésben tett "per-, teher-, és
igénymentes" nyilatkozatnak tartalmaznia kell a tulajdon kapcsán vállalt, vagy
közgyûlési határozattal megállapított kötelezettségeket. (Pl.: Az adásvételi
szerzõdés megkötését követõen kiegyenlített, de az azt megelõzõ idõszakban
teljesített közüzemi szolgáltatások díja, vagy az adásvételi szerzõdés
megkötését követõ idõszakban esedékes külön befizetési kötelezettség /pl.:
kaputelefon, felújítási munka/.)
Az évek során a tulajdonosok összegyûjthetnek jelentõs tartalékot, ugyanakkor
a nem, vagy nem megfelelõen teljesítõ tulajdonosoknál tartalékhiány
jelentkezik. Ez akkor válik igazán nyilvánvalóvá, amikor a társasház a
tartalékot fel kívánja használni, pl.: felújítási munkára. A számla
kiegyenlítésekor - amennyiben tartalékhiányát az érintett tulajdonos nem
fizeti be - azonnal tartozni fog ténylegesen is a többi tulajdonos felé.
Budapest, 1997. szeptember 18.
(Filló Pál)
MSZP