MAGYAR KÖZTÁRSASÁG KORMÁNYA
T/1542.. számú
t ö r v é n y j a v a s l a t
a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre
vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi
LXXVIII. törvény módosításáról
Elõadó: Kuncze Gábor
belügyminiszter
Budapest, 1995. október
1. §
A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó
egyes szabályokról szóló, az 1994. évi XVII. és az 1995. évi XIX. törvénnyel
módosított 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 3. §-a a következõ
(6) bekezdéssel egészül ki:
"(6) A (3) bekezdésben említett mûteremlakás esetén a mûvelõdési és
közoktatási miniszter a bérlõkijelölési jog gyakorlását a Magyar
Alkotómûvészeti Közalapítványra átruházhatja."
2. §
Az Lt. a következõ új 85/A.§-85/E.§-okkal és azt megelõzõen az alábbi címmel
egészül ki:
"A házfelügyelõi lakásokra vonatkozó rendelkezések
85/A.§ (1) Ha az Övt. hatálybalépését megelõzõen az állami tulajdonú
házingatlanban lévõ házfelügyelõi lakás az elidegenítés során úgy került a
társasház közös tulajdonába, hogy abban jóhiszemû jogcímnélküli
lakáshasználó (a továbbiakban: elhelyezésre jogosult) maradt vissza, az
elhelyezési kötelezettség a tulajdonostársakat terheli.
(2) Elhelyezési kötelezettség terheli a tulajdonostársakat azokban az
esetekben is, ha a házfelügyelõi lakás az (1) bekezdésben meghatározott
elidegenítésére az Övt. hatálybalépése után került sor, de
a társasház alapító okiratának az ingatlannyilvántartásba történõ
bejegyzése az Övt. hatálybalépése elõtt már megtörtént.
- 2 -
(3) A tulajdonostársaknak az elhelyezési kötelezettségüket e törvény
szabályainak megfelelõ cserelakás felajánlásával 1996. december 31-ig kell
teljesíteniük.
(4) A tulajdonostársak az elhelyezési kötelezettségüket úgy is
teljesíthetik, hogy a jogosulttal megállapodnak:
a) pénzbeli térítés fizetésében,
b) az általa használt lakás megvásárlásában.
85/B.§ (1) Ha a tulajdonostársak az elhelyezési kötelezettségüket a 85/A.
§ (3) bekezdésében megjelölt határidõ lejártáig nem tudják teljesíteni, a
tulajdonostársak kérésére az önkormányzat az elhelyezésre jogosult részére
1998. december 31-ig e törvény szabályainak megfelelõ önkormányzati
cserelakást köteles felajánlani, illetõleg - az elhelyezésre jogosulttal
történõ megállapodás esetén - pénzbeli térítést fizetni.
(2) Az önkormányzat (1) bekezdésben meghatározott kötelezettségének
feltétele, hogy a tulajdonostársak az önkormányzat rendelkezésére
bocsátják:
a) a közgyûlés határozatát a házfelügyelõi lakás e jellegének
fenntartásáról;
b) a közgyûlés jegyzõkönyvét a cserelakás felajánlása, illetõleg a pénzbeli
térítésben való megállapodás elmaradásának körülményeirõl;
- 3 -
c) a tulajdonostársak nyilatkozatát arról, hogy a lakás kiürítését követõen
az önkormányzat részére megfizetik a lakásnak a lakott és az üres,
beköltözhetõ forgalmi értéke közötti különbözetet.
(3) A tulajdonostársak akkor kezdeményezhetik a lakás kiürítését, ha az
önkormányzat a cserelakás bérbeadását az elhelyezésre jogosultnak
felajánlotta, illetõleg részére a megállapodás alapján pénzbeli térítést
fizetett.
85/C.§ Az elhelyezésre jogosult által fizetendõ lakáshasználati díj mértéke
nem haladhatja meg az önkormányzat rendelete alapján az önkormányzati
lakásra megállapítható lakbér mértékét.
85/D.§ (1) Amennyiben a tulajdonostársak az elhelyezési kötelezettségüket
nem tudják teljesíteni, és az önkormányzattól a jogosult elhelyezését sem
kérik, akkor az elhelyezésre jogosult kérelmére az önkormányzat köteles a
85/B. § (1) bekezdésben foglaltak szerint eljárni.
(2) Az elhelyezésre jogosult az (1) bekezdésben meghatározott kérelmét
1997. december 31-éig nyújthatja be az önkormányzathoz.
(3) A jogosult kérelmére kiürített lakás hasznosításából származó bevétel -
a 85/B. § (2) bekezdés c) pontjában meghatározott különbözet összegének
erejéig - az önkormányzatot illeti meg.
- 4 -
85/E.§ (1) Az önkormányzat a 85/B.§ (1) bekezdésében meghatározott
kötelezettségét a 62.§ (1) és (2) bekezdésében megjelölt bevételének
felhasználásával teljesítheti.
(2) A fõvárosi kerületi önkormányzat a 85/B. § (1) bekezdésében
meghatározott kötelezettsége teljesítésére fordított kiadásait levonhatja a
62. § (1)-(2) bekezdésben megjelölt teljes bevételbõl.
(3) Az önkormányzat a tulajdonostársak által a részére megfizetett,
illetõleg a 85/D. § (3) bekezdésben foglaltak szerint beszedett
értékkülönbözet teljes összegét köteles a 62.§ (1) bekezdésében
meghatározott elkülönített számlán elhelyezni."
3. §
Az Lt. 87. §-a a következõ (4) bekezdéssel egészül ki és a jelenlegi (4)
bekezdés számozása (5) bekezdésre módosul:
"(4) A mûvelõdési és közoktatási miniszter a mûteremlakásra vonatkozó
bérlõkijelölési jog gyakorlásának feltételeit - e törvény keretei között -
rendeletben határozza meg."
4. §
E törvény a kihirdetését követõ tizenötödik napon lép hatályba, a 2. §
rendelkezéseit a törvény hatálybalépésekor folyamatban lévõ bírósági
eljárásban, továbbá új eljárás elrendelése esetén is alkalmazni kell.
5
I N D O K O L Á S
a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre
vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII.
törvény módosításáról készült törvényjavaslathoz
ÁLTALÁNOS INDOKOLÁS
Az 1980-as évek végétõl erõteljesen felgyorsult az állami, illetõleg az
önkormányzati tulajdonban lévõ lakások eladása. Ennek következtében -
elsõsorban a fõvárosban - nagy számban kerültek értékesítésre a házfelügyelõi
szolgálati lakások is.
Az egyes állami tulajdonban lévõ vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába
adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény (Övt.) hatálybalépéséig - jogszabályi
rendelkezések hiányában - az elidegenítések során olyan gyakorlat alakult ki,
amelynek eredményeként a lakások eladásával egyidejûleg a tanácsok, illetõleg
a jogutód önkormányzatok nem helyezték el a lakásban visszamaradt volt
házfelügyelõket. A megalakuló társasházak tulajdonostársai az esetek döntõ
többségében nem kívánták munkaviszony keretében foglalkoztatni a volt
házfelügyelõket és az elhelyezési kötelezettséget sem vállalták át.
A tulajdonosok és a volt házfelügyelõk között kialakult feszült viszonyt
tovább bonyolította, hogy az értékesítési gyakorlat hiányosságaiból fakadó
rendezetlen helyzetek - megegyezés hiányában - kizárólag bírósági eljárás
keretében és csak részben voltak orvosolhatók.
A bírósági gyakorlat alapján a Legfelsõbb Bíróság Polgári Kollégiuma csak
1995. januárjában hozott döntést. A Polgári Kollégium Határozata értelmében
minden - 1991. szeptember 1-jét megelõzõen eladott szolgálati lakás esetében -
a lakásban visszamaradt jóhiszemû jogcím nélkül lakó személlyel kapcsolatos
elhelyezési kötelezettség egyértelmûen a társasház tulajdonostársait terheli.
A határozat alapján a kötelezettség teljesítéséig a tulajdonosok nem élhetnek
a szabad lakbérmegállapítás jogával.
Tényként kellett ugyanakkor elfogadni, hogy az önkormányzati lakások eladása
során megalakuló társasházak tulajdonostársai az esetek döntõ többségében nem
rendelkeznek az elhelyezési kötelezettség teljesítéséhez bérlakásokkal és a
megvásárlásához szükséges forrásokkal sem. Más esetekben a tulajdonostársak
eleve nem helyezték, illetve nem helyezik el a lakásban visszamaradó jogcím
nélkül lakó személyeket. Mindez további hosszan elhúzódó, gyakorlatilag
megoldhatatlan helyzeteket teremt.
A Javaslat az elhelyezési kötelezettség teljesítése érdekében ezen kíván
változtatni úgy, hogy kötelezi - határidõ kitûzésével - a tulajdonostársakat a
visszamaradó személyek részére történõ cserelakás juttatására. A
tulajdonostársak elhelyezési kötelezettségének nem teljesítése esetére pedig -
megfelelõ határidõ megállapításával - az önkormányzatok elhelyezési
kötelezettségét írja elõ. A Javaslat garanciát ad arra is, hogy a
tulajdonostársak kérelmének elmaradása esetén az elhelyezésre jogosult (a volt
házfelügyelõ) kérelmére is köteles legyen az önkormányzat az elhelyezési
kötelezettség teljesítésére.
Az érvényben lévõ rendelkezések szerint a mûteremlakásokra a bérlõket a
mûvelõdési és közoktatási miniszter jelöli ki. A lakások és helyiségek
bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló,
módosított 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) rendelkezései nem adják meg azt a
- korábbi szabályozásban is - meglévõ lehetõséget, hogy a bérlõ személyek
kiválasztásába az alkotómûvészek is beleszólást nyerjenek. A Javaslat ezért
biztosítja a miniszter bérlõkijelölési jogának a Magyar Alkotómûvészeti
Közalapítvány részére történõ átruházását, a mûteremlakásokra vonatkozó
speciális feltételek miniszteri rendeletben történõ elõírása mellett.
RÉSZLETES INDOKOLÁS
Az 1. §-hoz
Az Lt. a korábbi kormányrendeleti szabályokra való hivatkozással a mûvelõdési
és közoktatási minisztert hatalmazza fel a mûteremlakások bérlõi kijelölésének
gyakorlására. Azonban a mûteremlakás olyan speciális lakástípus, amely az
alkotómûvészek számára nem csupán lakhelyet jelent, hanem a mûvészi alkotó
tevékenység gyakorlását is hivatott biztosítani. A Javaslat ezért úgy
rendelkezik, hogy a mûvelõdési és közoktatási miniszter a bérlõkijelölési jog
gyakorlását a Magyar Alkotómûvészeti Közalapítványnak is átadhatja. A
Közalapítványnak kizárólagos kezdeményezettje a Magyar Alkotómûvészek Országos
Egyesülete, és ezáltal a bérlõk személyének kiválasztásába az alkotó mûvészek
is beleszólást nyerhetnek.
A 2. §-hoz
(az Lt. 85/A. §-ához)
Az egyes állami tulajdonban lévõ vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába
adásáról szóló 1991. évi XXXIII. törvény (Övt.) rendelkezései értelmében a
házfelügyelõi lakásban visszamaradó személyek elhelyezési kötelezettségének
teljesítése nélkül az önkormányzatok a lakásokat a megalakuló társasházak
tulajdonostársai részére nem idegeníthetik el.
A Javaslat ennek megfelelõen a volt házfelügyelõk elhelyezésének
kötelezettségét az 1991. szeptember 1-jét megelõzõen történt elidegenítések
esetére állapítja meg.
Az elhelyezési kötelezettséget - az Lt. 75. §-ában meghatározott
rendelkezésekkel összhangban - megfelelõ másik bérlakás, ún. cserelakás
juttatásával kell teljesíteni. Az elhelyezési kötelezettség teljesítésének
elõsegítése érdekében ugyanakkor lehetõség van a megállapodásra, így lakás
bérbeadása helyett térítés fizetésére vagy az adott lakás megvásárlására
vonatkozó megállapodás megkötésére is.
A Javaslat a tulajdonostársakat a teljesítésre határidõ kitûzésével kötelezi.
Tekintettel arra, hogy az 1991. szeptember 1-jei idõpontig a megalakuló
társasházak alapító okiratai sok esetben már elkészültek, a konkrét adásvételi
szerzõdések megkötésére azonban csak szeptember 1. után került sor, a Javaslat
ezekre az esetekre nézve is az elhelyezési kötelezettség teljesítését rendeli.
(az Lt. 85/B. §-ához)
A tapasztalatok azt igazolják, hogy a tulajdonostársak igen gyakran nem
rendelkeznek olyan vagyoni eszközökkel, amelyek felhasználásával megoldható
lenne a volt házfelügyelõk elhelyezése. Ezért rendelkezik úgy a Javaslat, hogy
- konkrétan meghatározott feltételek fennállása esetén - az elhelyezési
kötelezettség az önkormányzatokra száll át, amelyet 1998. december 31-ig kell
teljesíteniük.
Az önkormányzatot terhelõ elhelyezési kötelezettség speciális feltétele, hogy
a tulajdonostársak nyilatkozatban vállalják a lakás lakott és üres
beköltözhetõ forgalmi értéke közötti különbözet megfizetését. A
tulajdonostársakat terhelõ fizetési kötelezettség elõírása garanciát ad a
kötelezettséget teljesítõ önkormányzatnak arra, hogy az elhelyezéssel
összefüggõ költségei részben megtérüljenek.
(az Lt. 85/C. §-ához)
Az elhelyezésre jogosultság a lakás elidegenítésével száll át a
tulajdonostársakra. Ennek következtében az elhelyezésre jogosult nem kerülhet
hátrányos helyzetbe azért, mert az elhelyezésre kötelezett annak nem tud, vagy
nem kíván eleget tenni.
Ezért a Javaslat - összhangban az ítélkezési gyakorlattal - meghatározza az
elhelyezésre jogosult által az adott házfelügyelõi lakás használatáért a
kihelyezéséig fizetendõ használati díj mértékét. A lakáshasználati díj mértéke
nem haladhatja meg az önkormányzati lakásra megállapítható lakbér mértékét.
(az Lt. 85/D. §-ához)
A Javaslat e rendelkezése garanciát biztosít az elhelyezésre jogosultak
érdekeinek maradéktalan érvényesítésére. Ennek megfelelõen, ha a
tulajdonostársak nem tudnak vagy nem akarnak az elhelyezési kötelezettségüknek
eleget tenni, az önkormányzat köteles az elhelyezési kötelezettséget - az
elhelyezésre jogosult kérelmére - is teljesíteni.
Tekintettel arra, hogy az ilyen esetekben az önkormányzat és a
tulajdonostársak között az elhelyezés és a fizetési feltételek kérdésében nem
jött létre megállapodás, a Javaslat külön rendelkezik a kiürített lakás
hasznosításából származó bevételnek - a lakott és az üres lakás forgalmi
értéke közötti különbözet erejéig - az önkormányzat részére történõ
megfizetésérõl.
(az Lt. 85/E. §-ához)
Az önkormányzatnak az elhelyezési kötelezettség teljesítéséhez pénzügyi
fedezetet kell biztosítania. Ennek megfelelõen a Javaslat lehetõséget ad arra,
hogy az önkormányzatok a tulajdonukba került lakások elidegenítésébõl származó
bevételeik felhasználásával teljesítsék elhelyezési kötelezettségeiket. Miután
a fõvárosban a kötelezettség kizárólag a kerületi önkormányzatokat terheli, a
Javaslat értelmében az érintett önkormányzatok kiadásaikat a teljes
elidegenítési bevételeikbõl vonhatják le.
A lakáscélú bevételeknek a lakásszektorban történõ ismételt felhasználása
érdekében a Javaslat úgy rendelkezik, hogy az önkormányzatnak a
tulajdonostársak által megfizetett értékkülönbözet összegét az Lt.
rendelkezései alapján az erre elkülönített számlán kell elhelyeznie.
A 3. §-hoz
Az Lt. nem ad felhatalmazást a miniszternek a mûteremlakások bérlõinek
jogaival, kötelezettségeivel kapcsolatos rendelet megalkotására. A
mûteremlakásokra vonatkozó speciális feltételek egységes érvényesülése
érdekében rendelkezik a Javaslat úgy, hogy a mûvelõdési és közoktatási
miniszternek lehetõvé teszi a rendeleti szintû szabályozást.