IVANICS ISTVÁN (KDNP): Tisztelt Elnök Asszony! Tisztelt Országgyûlés! Olyan törvényjavaslat tárgyalását kezdjük ma, amely átalakuló társadalmunk gazdasági feltételrendszerébe beilleszthetõ, sokak véleménye szerint abból régóta hiányzik. Véleményem szerint az eddigi hiányából eredõ hátrányokért bõven kárpótol bennünket az a sok elmaradt csalódás és esetleges botrány, amely egy átalakulás kezdetén lévõ társadalomban törvényszerûen vele járt volna.
A jelzálog-hitelintézet és a jelzáloglevél nem a gyors meggazdagodás eszköze, hanem a józan, megfontolva történõ haladás segítõje lehet. Mûködtetéséhez még ma sem látszanak ideálisnak hazánkban a feltételek: a tulajdoni tisztázatlanságok, a regulációra szoruló ingatlan-nyilvántartás, és legfõképp a gazdasági tervezhetõség, a forint stabilitása.
(10.10)
Ezek számos kérdõjelet vetnek fel. Az egyéni gazdálkodók és a gazdasági társaságok között meglévõ nagyszámú, a piaci versenyre éretlen egység felveti a politikai felelõsség kérdését is.
Mindezek ellenére azon az állásponton vagyok, hogy nem kerülhetõ meg a jelzálog-hitelezés, nem mondhatunk le egy olyan erõforrásról, mely hozzásegíthet egy versenyképesebb gazdasági állapot eléréséhez. Lehetõséget kell adni arra, hogy beilleszkedjen a gazdaság szövetébe, még ha jelenleg a termõföld esetében nem is jelent biztató megoldást.
A jelzálog-hitelintézet mint szakosított hitelintézet alapítási feltételei tág teret adnak a kibontakozáshoz. Indulásnál talán ez a megoldás elfogadható, várhatóan nem robbanásszerû tevékenység fog beindulni ezen a területen.
A tervezet természetesen sok megoldandó kérdést vet fel, és a hitelezési folyamat szabályozása is tökéletesítésre szorul. A korábbi tervezetek egyikében részletezésre került a jelzálog-hitelintézet által kötött hitelszerzõdés tartalma. Az új tervezetbõl ez kimaradt. Ennek különös jelentõsége abban van, hogy a jelzálog tárgyát képezõ vagyontárgyak jelentõs része ingatlanvagyon lesz, így a szabályozást az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályi környezettel szinkronban kell megalkotni.
Ezzel kapcsolatban fel kell hívni a figyelmet arra, hogy a kormány és a parlament munkatervében szerepel az ingatlan-nyilvántartási törvényerejû rendelet és az ehhez kapcsolódó joganyag kodifikációja, illetve egy új, egységes ingatlan-nyilvántartási törvény megalkotása. Ennek során feltétlenül támogatni kellene azokat az elképzeléseket, hogy a zálogjog bejegyzését közokirat vagy olyan magánokirat elkészítéséhez kötné a törvény, melyet ügyvéd ellenjegyzett, vagy amelyben a nyilatkozattevõ, illetve a szerzõdõ felek névaláírását közjegyzõ hitelesíti. Ez a szabályozás természetesen nem korlátozná a szerzõdéses szabadságot, ugyanakkor bizonyos garanciákat adna a hitelezõ számára.
A törvénytervezet 6. §-a úgy rendelkezik, hogy a jelzálog- hitelintézet kikötheti, hogy a jelzálog hitellejáratát megelõzõen történõ teljesítés esetén is köteles az adós megfizetni a teljesítés idõpontjával érintett, állandó kamatozású idõszakra járó teljes hiteldíjat. Ez a rendelkezés alapos közgazdasági elemzést igényel. Tehát ezt mindenképpen felül kell vizsgálni közgazdaságilag és talán jogilag is.
A tervezet 17. §-a szabályozza a vagyonellenõr megbízását. Ennek során kitér arra, hogy a vagyonellenõr büntetlen elõéletû devizabelföldi természetes személy lehet, aki felsõfokú jogi, közgazdasági, mûszaki, pénzügyi vagy számviteli végzettséggel és megfelelõ mértékû anyagi felelõsségvállalási képességgel - például felelõsségbiztosítással - rendelkezik. A javaslat ugyanakkor a vagyonellenõri státust könyvvizsgáló társaságának is biztosítja a részletszabályok kidolgozása nélkül. Ezt az ellentmondást mindenképpen fel kell oldani.
A javaslat 28. §-a felhatalmazást ad a földmûvelésügyi miniszternek a termõföld, illetve a pénzügyminiszternek a termõföldön kívüli egyéb ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározási módjára vonatkozó részletes szabályok meghozatalára, anélkül azonban, hogy ezzel kapcsolatban a törvény legalább a szabályozás elveit rögzítené. Ez azért rendkívül lényeges, mert megítélésem szerint a létrehozandó jelzálog-hitelintézet eredményes mûködését ez a kérdés alapvetõen befolyásolja.
A tervezet 31. §-a módosítani rendeli a termõföldrõl szóló hatályos törvényt olyképpen, hogy a termõföldön alapított jelzálogjoggal rendelkezõ jelzálog-hitelintézet a hitelügyletekbõl származó veszteségek mérséklése, illetve elhárítása érdekében hitelingatlan- csereügylet, -felszámolás vagy -végrehajtás során egyéves átmeneti idõszakra a termõföld tulajdonjogát megszerezheti. A földtörvény részleges módosítása - már csak kodifikációs szempontból is - nem szerencsés anélkül, hogy egységes koncepciót a törvényalkotó célként maga elé ne tûzne ki. Ismereteim szerint számos elképzelés érlelõdik a földtörvény módosításával kapcsolatban. Így ezt a kérdést ott lenne célszerû rendezni.
Vitathatatlan, hogy a jelzálog-hitelintézettel kapcsolatban a rendezés igénye joggal merül fel. Kérdés azonban, hogy ilyen szûkszavú módosítás során mi történik abban az esetben - a törvénytervezet elfogadása esetén -, ha a termõföld tulajdonjogát megszerezte ugyan a jelzálog-hitelintézet, azonban a törvény által rendelt rendkívül szûk, egyéves átmeneti idõszakon belül az ingatlan értékesítésére - ami kötelezõ jellegû, akár a piaci viszonyok kedvezõtlen alakulása okán, akár egyéb okból - nincs lehetõség.
Ugyancsak ezen problémával függ össze a - földtulajdon szerzésén túlmenõen - a termõföld hasznosítására és védelmére vonatkozó rendelkezések gyakorlati alkalmazása; nevezetesen a termõföldtörvény 36. §-ában foglalt kötelezettségek teljesítése - például a mûvelési kötelezettség és egyebek.
A gazdasági hatások, illetve következmények tekintetében a törvénytervezetet elsõsorban az alábbi szempontok szerint célszerû vizsgálni. Milyen termelõi kör juthat jelzálogalapú hitelhez? Mi lehet a hitelezés alapja, és mekkora összegû lehet a hitel? Milyenek lesznek a kamatfeltételek? Mekkora a hitelintézet, a hitelfelvevõ és a jelzáloglevél-tulajdonos kockázata?
Ha azt vizsgáljuk, hogy milyen termelõi kör juthat jelzálogalapú hitelhez - itt természetesen elsõsorban a föld jelzálogjogára gondolok, és nem kívánok kitérni arra, hogy ez egyéb ingatlanok esetében hogyan alakul, mert ez egy viszonylag zavarmentesebb terület -, akkor elsõsorban a földjelzálogjog kérdéseinél merülnek fel olyan problémák, amelyek a jelenlegi bevezetésnél mindenképpen megoldásra várnak.
A törvénytervezet szerint jelzáloghitelhez elvben bárki hozzájuthat, aki jelzálog alapítására alkalmas termõfölddel rendelkezik. Az államon és az önkormányzaton kívül termõföldtulajdonnal csak magánszemélyek rendelkeznek, és a hatályos jogszabály szerint termõföldet csak devizabelföldi magánszemélyek szerezhetnek. A jelzett állapotból következik, hogy földjelzálogjog- alapítással potenciálisan fõként magyar állampolgárságú magánszemélyek juthatnak majd hosszabb lejáratú, kedvezõbb kamatozású hitelhez.
A hitelezés terén kialakuló gyakorlat azonban régiónként erõsen differenciált és kiszámíthatatlan lesz. Ennek oka a föld tulajdonosainak és megmûvelõinek országosan nagymértékû elkülönülése. Azzal, hogy a családi gazdálkodás feltételeinek megteremtése a kárpótlást követõen gyakorlatilag minden vonatkozásban elmaradt, Magyarországon a bérleti jogviszony vált meghatározóvá. A földtulajdonosokkal az átalakult szövetkezetek, társaságok és nagyvállalkozókká elõlépett korábbi téesz- és állami gazdasági vezetõk bérleti szerzõdést kötöttek, s meghatározott bérleti díj, illetve járadék fejében mûvelik, hasznosítják a földeket. Összesen csak mintegy 20 ezer olyan gazdaság mûködésérõl tudunk, melyek méretük alapján valódi vállalkozásnak tekinthetõk; döntõen a mezõgazdaságból Blnek, a munkát a család végzi, s többé-kevésbé fejlõdõképesek. Többségük 10 és 100 hektár közötti földterületen gazdálkodik, de az õ esetükben is jelentõs a földbérlet.
(10.20)
A törvénytervezet és a kialakult gyakorlat ellentmondása abból fakad, hogy jelzálog alapú hitelhez csak földtulajdonos juthat. A tulajdonosok nagyobb része viszont nem a mezõgazdaságban tevékenykedik, illetve fõfoglalkozás-szerûen nem a mezõgazdaságból él. E körülménybõl kézenfekvõen következik, hogy a termõföld jelzálogterhelése mellett folyósított hitelek nagyobbrészt nem az agrárszektor mûködési és fejlesztési feltételeit javítják majd.
A törvénytervezet nem tesz utalást arra, hogy a vázolt ellentmondást miképpen lehet csökkenteni vagy feloldani. A probléma valódi feloldását abban látnám, ha a kiegészítõ jogszabályok elõsegítenék a családi gazdaságok földvásárlását, ehhez azonban jelenleg hiányzik a politikai akarat.
A második vizsgálati ponthoz, hogy mi lehet a hitelezés alapja és mekkora összegû lehet a hitel, ahhoz röviden a következõket tudnám elmondani. A jelzálog alapú hitel mértékét elvben a termõföld máig kialakult forgalmi értéke és jövõbeni értékváltozása határozza meg. A gyakorlat ettõl szükségszerûen eltér majd, mert az értékelés jelentõs mértékben szubjektív, jóllehet maga az érték objektív; de továbbá a jelzálog-hitelintézeten múlik, hogy a törvénytervezetben szabályozott 70 százalék felsõ határon belül a tényleges hitelfedezeti értéket miként állapítja meg. Az értékelés szubjektivitása abból fakad, hogy a termõföld értékét tudományosan megalapozott, egzakt módszerrel megállapítani nem lehet, ilyen módszer ugyanis nem létezik. Nincs és nem is lehet tudományos igényû magyarázatot adni arra, hogy hasonló termékenységû, azonos kultúrákkal hasznosított termõföldek esetében miért alakulnak ki az adásvételek során több százszoros különbségek attól függõen, hogy a szóban forgó földbirtok Budapest határában vagy valamely vidéki kistelepülés közelében helyezkedik el. Mindez pedig úgy jelentkezik, hogy a haszonbérleti díjakban legfeljebb néhányszoros a különbség.
A termõföldet azonban többé-kevésbé megalapozott módszerrel mégis értékelni kell. Ettõl még azokban az országokban sem tekintenek el, ahol régóta kialakult tényleges földpiac mûködik és rendelkezésre állnak az értékesítési árak. Az értékelésre több külföldi és néhány hazai ajánlás ismert. Mindegyiknek megvan az erénye és ugyanúgy a hibája is. Nyilvánvaló, ezeknek az ismertetésére nem kívánok kitérni, inkább a jelenlegi gyakorlatot vázolnám fel néhány mondatban, amely utalni fog a fennálló problémákra is.
A termõföld becslése szempontjából az aranykoronánkénti búzaérték azért elfogadható kiindulási alap, mert a föld értékét jelentõs mértékben mégiscsak meghatározó jövedelemtermelõ képesség és aranykorona-érték besorolás között igen erõs, 0,6-et meghaladó korrelációs kapcsolat igazolható. Ez csaknem függvényszerû kapcsolat - kapcsolatot leíró függvény pedig megközelítõen lineáris természetû.
Tehát ez alapján a jelenlegi földértékelés is eligazítást ad az országban a föld termõképessége szempontjából. Ebben megállapíthatjuk, hogy általában 100 ezer forintot ér egy átlagos aranykoronájú egy hektár föld. Ha ebbõl indulunk ki, akkor levezethetjük ebbõl eredõen, hogy a jelzálog-hitelezés kapcsán milyen eredményre tud jutni egy tíz- vagy akár egy százhektáros birtokkal rendelkezõ gazda. Ebbõl eredõen vannak fenntartásaim a jelzálog-hitelezés kibontakozására vonatkozóan a termõföld területén. Természetesen maga a jelzálog-hitelintézmény bevezetése is hozzá fog járulni ahhoz, hogy a reális földértékek megközelítsék az európai szintet.
Összességében megállapítanám, hogy a benyújtott törvényjavaslat a jelzálog-hitelintézetrõl és jelzáloglevélrõl megítélésem szerint alapvetõen alkalmas a törvény céljában megfogalmazott hatások elérésére mind a hitelintézet, mind a jelzáloglevél tekintetében. De az elmondottakat és a még felmerülõ gondokat - amelyeket, remélem, képviselõtársaim is részletesen kifejtenek - mindenképpen figyelembe kell venni, és a várakozásainkat is ekképpen kell igazítani a törvény elfogadásához.
Köszönöm szépen a figyelmüket. (Taps az ellenzék padsoraiból.)