DR. VASTAGH PÁL igazságügy-miniszter: Tisztelt Elnök Úr! Tisztelt Ház! Tisztelt Képviselõtársaim! A társasházakról szóló törvényjavaslat, bár alapvetõen más okokból adódóan, de szintén nagyon nagy érdeklõdést váltott ki a érintettek körében már az elõkészítés idõszakában. Ritka olyan törvénytervezet - a társasházakról szóló törvény javaslata -, amellyel kapcsolatban közel egy esztendõn keresztül széles társadalmi párbeszéd zajlott. S felhasználva az alkalmat, hogy a Ház a mai napon megkezdi a törvényjavaslat vitáját, köszönetet kívánok mondani mindazoknak, akik az elõkészítés során szervezett különbözõ fórumokon, tanácskozásokon szóban és írásban eljuttatták a véleményüket az Igazságügyi Minisztériumhoz, és ezek a vélemények jórészt helyt kaptak a törvényjavaslatban is.
Magyarországon nem új keletû a társasház intézménye. 1924 óta, közel hetven esztendeje ismerjük ezt a jogintézményt. Még ha a szabályozás kontinuitásában volt is egy idõszak, amikor ez a forma jogilag nem létezett - 1948 és '57 között -, de 1977-tõl kezdõdõen, majd az azt követõ alacsonyabb szintû szabályozásban is a társasház mint intézmény töretlenül tovább élt. A hatályos szabályozás az 1977. évi 11. számú törvényerejû rendelet, amely nyilvánvalóan egész más viszonyokra, más körülményekre, más helyzetre készült, tehát természetes, hogy a szabályozást meg kell újítani, tartalmilag át kell alakítani, hiszen nagy jelentõségû fordulat következett be a társasházak történetében 1989-90-ben, amikor az eredetileg 6-12 lakásból álló közösségek jellege megváltozott, és ma már nem ritka az olyan társasház, ahol több száz lakás tartozik egy közösségbe, és ennek a gondjait, bajait, pénzügyi, fenntartási nehézségeit nyilvánvalóan nem hasonlíthatjuk ahhoz a konstrukcióhoz, amely alapvetõen egy kisebb lakásszámú közösségre készült.
Nem kívánom az idõt azzal tölteni, hogy a nemzetközi tapasztalatokat felidézzem, hiszen nem egyedülállóan magyar speciális jogintézményrõl van szó. Akár az európai, akár az Egyesült Államok- beli joggyakorlat és szabályozás - a magyar szabályozás továbbfejlesztése szempontjából is - mérvadó és hasznos forrást jelentett a jogalkotó számára az elõkészítés idõszakában.
A problémák elsõsorban - miként említettem - a mûködéssel, a fenntartással és a pénzügyi természetû nehézségekkel függnek össze, és a törvényjavaslatnak elsõsorban ezek megoldását, ezen konfliktushelyzetek feloldását kell segítenie.
Tájékoztatni kívánom a Házat arról, hogy nagyon sok vitafórumot szerveztünk az elmúlt egy évben, nagyon sok közös képviselõvel találkoztunk. Ezeknek a találkozóknak a sorából ki kell hogy emeljem azt az ez év májusában a Nemzeti Sportcsarnokban megtartott, a Fõvárosi Önkormányzat segítségével elõkészített rendezvényt, ahol több ezer közös képviselõ mondhatta el véleményét a törvényjavaslatról. A jogalkotás folyamatában ez eléggé ritka lehetõség és fórum. Az expozémat éppen ezért azzal kívánom folytatni, hogy melyek azok az elemek, amelyek éppen a viták eredményeként megváltoztak a törvényjavaslat megelõzõ verzióiban, és éppen ezen viták eredményképpen kellett az elõkészítõnek korrigálnia álláspontját.
Az egyik ilyen általánosabb probléma a tulajdonosok elõvásárlási és elõbérleti jogának törvényi szabályozása, amelyben eltértünk az eredeti elképzeléseinktõl, hiszen az eredeti elképzelésnél a törvény erejénél fogva illette volna meg a tulajdonostársakat az elõbérleti és elõvásárlási jog. A viták rámutattak arra, hogy ez túlságosan széles körû korlátozást jelentett volna, a forgalomképességet befolyásolta volna, és éppen ezért - különösen a soklakásos társasházakban - ettõl a megoldástól eltekintettünk, és ily módon az alapító okirat tartalmazhat ilyen jellegû szakaszokat, de nem a törvény erejénél fogva illeti meg majd a tulajdonostársakat elõbérleti vagy elõvásárlási jog.
A második sok vitát kiváltó kérdés, amiben az elõkészítés idõszakában változtattunk a jogalkotó álláspontján, ez a közös képviselõ. Marad a közös képviselõ, még akkor is, ha számos szakmai érv szól amellett, hogy különösen ilyen nagy, soklakásos épületeknél bizony a közös képviselõ feladatainak ellátásához szakmai kvalifikációra is szükség van. A megfelelõ szakmai felkészültséget ott követeli meg a törvény, azokban az esetekben, ahol a házkezelést üzleti alapon, hivatásszerûen ûzik, más esetekben marad a társasházakban a közös képviselõ.
A harmadik kérdés, amiben szintén változott az álláspontunk, ez a társasházi szövetség, amelyet a jogalkotó eredetileg olyan köztestületnek szánt, amely vállalni tudja a társasházak mûködésével kapcsolatos közfeladatok ellátását, és ezzel lehetõséget teremt arra, hogy a vitás ügyek elrendezésének, elintézésének módja ne elsõdlegesen a bíróságon, peres úton történjen. A közvélemény és a szakmai közvélemény álláspontja az volt e tekintetben, hogy ne tegyük kötelezõvé, új köztestületet ne állítson fel a törvény. Ha az ötven lakásnál nagyobb társasházak szükségét látják annak, hogy létrehozzanak egy érdek-képviseleti szervezetet, akkor ennek nyilvánvalóan nem lesz akadálya.
Ezt követõen néhány pontban szeretnék, tisztelt Ház, most már azokra az elemekre koncentrálni, amelyek a törvényjavaslat tartalmát jelentik és meghatározzák.
Elsõként: a törvényjavaslat módosítja a döntéshozatal rendjét a társasházakban - ez egy akut probléma -, és az alapító okiratban szabályozza az egyhangúságot igénylõ kérdéseket. Ezen keresztül lehetõvé válik a vízdíjakhoz való hozzájárulás mértékének a tulajdoni hányadtól eltérõ belsõ szabályozása. Ily módon elõsegíthetjük, hogy megszûnjön az évek óta sok tízezer ember életét megkeserítõ méltánytalan hozzájárulási szabály, és a valódi fogyasztáshoz legyen igazítható a költségviselés.
A második témakör, amely új elemet tartalmaz, tisztelt képviselõtársaim - és tulajdonképpen úgy is fogalmazhatom, hogy a törvényjavaslat legtöbb vitát kiváltó részeirõl van szó -, a padlásterek, pincék és más fölöslegessé vált helyiségek elidegenítése vagy emeletráépítés engedélyezése. A mai szabályozás szinte megbénítja a közösségeket, mert egyhangú határozathozatalt ír elõ. A beterjesztett javaslat két lehetõséget biztosít a közösségek számára: az elsõ, hogy a tulajdonostársak az alapító okiratban elõre felhatalmazhatják a közgyûlést, hogy kétharmados többségû határozatával dönthessen a közös tulajdon részleges megszüntetésérõl vagy elidegenítésérõl - és itt a kisebbség számára bírósági jogorvoslatot biztosít a törvényjavaslat. A másik lehetõség arra az esetre szól, ha a tulajdonostársak nem tudják elérni, hogy az alapító okirat megadja a felhatalmazást az elidegenítésre; itt általános jelleggel tartalmaz a javaslat egy olyan megoldást, hogy a többségi határozat alapján a bíróságtól lehessen kérni a közös tulajdon részleges megszüntetését.
/Póda-/
(12.30)
A harmadik elem, amelyet szeretnék kiemelni: a határozatképtelenség esetére szóló problémák megoldása.
Negyedik: a közös képviselõk kötelezettségeinek meghatározása.
Ötödik: a közös költségek megfizetéséért való felelõsség érvényesítése, az ehhez kapcsolódó jelzálog létesítésének biztosítása a közgyûlés számára - és ezzel válik lehetségessé az, hogy a közmûköltségek tekintetében az elektromos és gázmûvekkel szemben fennálló egyetemes felelõsséget felváltsa egy más elv, és ezzel a méltánytalan eljárások megszûnjenek a találomra kiemelt és éppen a kötelezettséget teljesítõ tulajdonostársak ellen.
A hatodik új elem a társasházakban való együttélés szabályainak, a lakhatás nyugalmának, biztonságának az érdekeit szolgálja. A javaslat lehetõséget biztosít arra, hogy indokolt esetben - a bent lakó szükségtelen zavarása nélkül - a közös képviselõ bejuthasson a lakásba az elengedhetetlen javítások elvégeztetése céljából.
Végezetül: megoldást kíván nyújtani arra az igen széles körben jelzett problémára, hogy a privatizált társasházak alapító okirataiban keletkezõ hibák korrekciójára adjon lehetõséget a törvény, ne csak a bírósági út maradjon meg.
Tisztelt Képviselõtársaim! Mindezek alapján, számítva az önök támogató indítványaira, javaslataira, az esetleges, a törvényjavaslatban meglévõ megoldások további tökéletesítését szolgáló módosító indítványokra, kérem önöket, hogy a törvényjavaslatot vitassák meg és a mielõbbi hatálybalépés érdekében fogadják el.
Köszönöm. (Taps a kormányzó pártok padsoraiban.)