DR. BRÚSZEL LÁSZLÓ (MSZP): Elnök Asszony! Tisztelt Országgyûlés, Képviselõtársaim! Az elõttünk fekvõ, a társasházról szóló törvényjavaslat immáron harmadik a sorban, amely Magyarországon magas szintû jogforrásban szabályozza a társasházakkal kapcsolatos rendelkezéseket. Az elsõ, átfogó törvény az 1924. évi XII. törvény volt, amely több mint ötven éven keresztül volt hatályban, s ezt váltotta fel az 1977. évi 11. számú törvényerejû rendelet. A társasházak mind a mai napig ezen jogszabály alapján alakultak s mûködtek, sokszor talán éppen ennek ellenére, legalábbis ami a legutóbbi évek tapasztalatait illeti.
Az 1977-ben hatályba lépett társasházi forma valamennyire visszanyúlt az 1924-es szabályozáshoz, miközben éppen azt helyezte hatályon kívül, de egyúttal megpróbálta beilleszteni ezen furcsa jogintézményt az úgynevezett szocialista polgári jogi dogmatika és szabályozási rendszer keretei közé. Alapelve az volt, hogy a társasház egy olyan közös tulajdoni forma, amelyben külön tulajdoni elemek is vannak. Nem magántulajdon tehát, de nem is szövetkezeti vagy csoporttulajdon.
A gyakorlatban ezzel a szabályhalmazzal mindaddig nem is volt különösebb baj, amíg nem jött a rendszerváltás s vele a privatizáció, amelynek sarkalatos alapelve - mint tudjuk - az, hogy minden tulajdonnak pontosan nevesített gazdája kell hogy legyen. Ma már a társasház - az egy épületben létrehozott lakástulajdonok összessége - nem egy különleges tulajdonforma, hanem a magyar lakásállomány körülbelül egynegyed hányadát képezi, s ezek nagyobbik része a privatizáció folytán vált önálló lakástulajdonná.
A társasházi lakásingatlan tulajdonlási formája az eddigieknél átgondoltabb, a modern, magyar polgári jogba szervesen beillesztett jogi szabályozást igényel. Ezt próbálja megvalósítani az elõttünk fekvõ, régóta várt törvényjavaslat. Nézzük meg, vajon megszolgálja-e ez a törvényjavaslat azt a nagy várakozást, amely a jogászok, de leginkább a fõ érdekeltek, a lakástulajdonosok részérõl kíséri. Melyek azok a pontok - általában és részleteiben is -, amelyek mind a jogi szabályozás, mind a gyakorlat oldaláról figyelemre méltóak? Ami elõször is kiemelendõ: ismét törvényi szabályozást kap a társasháztulajdon, mégpedig úgy, hogy önálló, mintegy társasági formaként kerül szabályozásra a polgári törvénykönyvben.
A társasház olyan tulajdonostársak közössége, amely az általa viselt közös név alatt jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perel és perelhetõ, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat.
Eddig ez nem volt ennyire magától értetõdõen és tisztán meghatározva, sõt ezen jogokkal nem is a társasház maga, hanem a közös képviselõ volt felhatalmazva. Ez a nem túl feltûnõ jogi változtatás a gyakorlatban annál inkább jelentõs, hiszen egyértelmûen rendezi a sokszor vitatott kérdést, bírósági perben és peren kívül egyaránt, vajon a közös képviselõ kiknek a nevében és milyen felhatalmazással jár el - ahogy a jog mondja, vagy kérdezi: kinek is van jogképessége.
Fontos változtatás, hogy a javaslat tisztán kimondja, a társasház nemcsak lakástulajdonra, hanem nem lakás céljára szolgáló helyiségekre, illetve majdan felépítendõ ingatlanokra is alapítható. Ami a felépítendõ társasházra vonatkozó egyszemélyi alapítást illeti: eddig arra nem volt lehetõség, hogy egy beruházó már eleve társasházként építse fel az épületet, s mindenféle jogi és egyéb problémák rendezése után, illetve a felépítés után vált lehetõvé a társasház alapítása.
A javaslatban ugyanakkor további pontosítást igényelnek az egyszemélyes alapítású társasház specifikus szabályai, illetve a vállalkozói lakásépítéssel kapcsolatos fogyasztóvédelmi rendelkezések, amelyek a társasház leendõ tulajdonosainak nyilvános felhívás útján történõ gyûjtését szabályozzák.
A javaslatban újdonság a jelenlegi hatályos szabályozáshoz képest, hogy lehetõvé teszi azt is, hogy az alapító okirat felhatalmazása alapján szervezeti és mûködési szabályzat állapítsa meg a közösség szerveinek legfontosabb szervezeti és mûködési szabályait. Nem derül ki tisztán ugyanakkor a rendelkezések összevetésébõl, hogy mindig kell-e ilyen szabályzatot készíteni, vagy csak akkor, ha a közösség úgy dönt.
Jelentõs lépés az, hogy bár a közös tulajdonnal való rendelkezési jogot a közösség gyakorolja, kivételes esetben, ha maga az alapító okirat felhatalmazást ad, akkor a tulajdonosok közössége egy-egy külön tulajdonként kialakítható ingatlanrészt elidegeníthet, eladhat, természetesen kétharmados szótöbbséggel. Kérdés az, hogy vajon mennyiben segíti ez a lehetõség a gyakorlatban majdan a közös tulajdonrészek nagyobb felújításainak forrásgyûjtését, s nem jár-e a kisebbség sérelmével ez a gyakorlat.
A törvényjavaslat a jelenlegi szabályozáshoz képest bõvebb és pontosabb a szervezeti és mûködési szabályokat illetõen. Rögzíti például azt, hogy az alapító okirat meghatározhatja a külön tulajdonban lévõ lakás használatának, hasznosításának szabályait a társasház céljának megfelelõen, illetve a közgyûlés megtilthatja a külön tulajdonban levõ, nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítási módjának megváltoztatását, ha az a társasház rendszeres mûködését zavarná.
A társasházközösség legfõbb szerve továbbra is a közgyûlés, míg az ügyintézést a közös képviselõ vagy az intézõbizottság látja el. A javaslat számvizsgáló-bizottság alakítását teszi kötelezõvé akkor, ha ötven lakásnál több lakás van a társasházban, és nem intézõbizottság látja el az ügyintézést. Ez a szabály üdvözlendõ, de továbbgondolást igényel olyan vonatkozásban, hogy bizonyos lakásszám - ez akár ötven is lehet - felett mindig kötelezõ legyen számvizsgáló-bizottság választása. Ezt - azt hiszem - az utóbbi évek gyakorlata is igényli.
A javaslatból és az általam felhozottakból jól érzékelhetõ tehát, hogy miközben az önálló tulajdonos tulajdonosi jellege erõsödik, aközben a közös érdek fokozott védelme is elõtérbe kerül, éppen az egyes tulajdonos hosszú távú érdeke védelmében.
Erõsödik az alapító okirat jelentõsége: felhatalmazhatja a közgyûlés többségét tulajdonosi jogokra, nõ a közgyûlés hatásköre, szerepe. A közgyûlés minden olyan ügyben határozhat, amelyet az alapító okirat, szervezeti szabályzat nem utal közös képviselõ vagy intézõbizottsági hatáskörbe. Ugyanakkor nem veszi ki a tulajdonosok kezébõl azt a lehetõséget, hogy csak egyhangú határozattal dönthetnek a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról.
Mondhatni korszakalkotó újítása a javaslatnak az, hogy - bizonyos feltételek között - a legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonát jelzálogjoggal terhelje a közgyûlés. Ez a lehetõség nagyon fontos gyakorlati problémát próbál - ha nem is teljesen, de részlegesen - megoldani. Jelzáloggal terhelten ugyanis nem tudja elidegeníteni senki sem a lakását. Kérdés az, hogy vajon ez a megoldás mennyiben sarkallja pontos fizetésre a lakótársakat, és mi van akkor, ha már ugyan többszörös jelzálogjog-bejegyzés történt, de nem kívánja eladni lakását a hátralékkal, nem is óhajtja a közös költséget kifizetni. A lakóközösség próbálkozik-e további jogi intézkedések kezdeményezésével vagy sem? Ezt - gondolom - majd a gyakorlat dönti el.
Itt kell megjegyeznem azt, hogy Sasvári képviselõtársam ezzel kapcsolatban megjegyezte az ingatlan-nyilvántartás szabályaira vonatkozóan a nyilvánosságot mint egy problematikus tényezõt. Szerintem ezt kár így felhozni, mert legalább másfél évszázados alapelve a magyar ingatlan-nyilvántartásnak a közhitelesség alapelve mellett éppen a nyilvánosság.
(10.10)
Ezt szerintem mind a szerzési jog szabadsága, mind pedig a forgalom biztonsága igényli, megítélésem szerint tehát ennek a megkérdõjelezése az elõbbieket sértené.
Új belsõ szervezeti intézményként hozza a javaslat a részközgyûlést és a küldöttgyûlést. Ami az elsõt illeti, az lényegében egy már ma is bevett gyakorlat, csak éppen nem legitimizált jogszabály által, megítélésem szerint helyes és gyakorlatias újítás. Nem annyira a küldöttgyûlés. Ennek mind elvi, mind gyakorlati megalapozottsága rendkívül aggályos. Hogyan és mire hatalmazza fel a küldöttet az õt megválasztó közösség, amelynek vannak közös és külön tulajdont érintõ érdekei, amelyek pedig rendkívül különbözõek lehetnek, nem egyszer ellentétesek is? Itt nem egy különálló jogi személy szervezetben való képviseletérõl lenne szó, amely szervezetnek megvannak a sajátos, tagoktól is független érdekei. Hogyan történne a küldöttek beszámoltatása, számonkérése s a többi? A gyakorlati problémákat szerintem megoldja a részközgyûlés.
Ami a javaslat egyes módosuló rendelkezéseit illeti, egyet kell értenem azzal a Sepsey képviselõtársam által tett felvetéssel, hogy a kormányrendeletek - egyébként nagyon helyes - módosításait talán nem törvénnyel kellene rendezni.
Összességében: a társasházról szóló törvényjavaslat megítélésünk szerint egy elõremutató, korszakos jelentõségû és gyakorlatias törvény képét vetíti elénk. Jól beilleszkedik a rendszerváltás utáni magyar jogrendszerbe, bizonyos szempontból tovább is fejleszti azt. Nagyon szükséges tehát a mielõbbi hatálybaléptetése. Ez reményeink szerint egy jó törvény lesz. Az MSZP és a magam részérõl ezért javaslom a törvényjavaslat módosítások utáni elfogadását.
Köszönöm szépen a figyelmüket. (Taps.)