DR. MÉSZÁROS ISTVÁN LÁSZLÓ (SZDSZ): Köszönöm a szót, elnök úr. Tisztelt Képviselõtársaim! A társasházról szóló új szabályozás - és ebben egyetért a Ház többsége - elõmozdítja a rugalmasabb társasházi ügyintézést, mivel többek között szûkíti az egyhangú határozathoz kötött döntések számát, és leszállítja például a közgyûlés határozatképességének határát is. Elõsegíti továbbá ez az új törvény a társasház rendeltetésszerû mûködésének hatékonyabb védelmét, hiszen több olyan jogosítvánnyal ruházza fel a lakóközösséget, amellyel elejét lehet venni annak, hogy a lakóházban lévõ lakásokat vagy üzlethelyiségeket olyan célra használják, amely zavarná a társasház rendes mûködését.
Hatékonyabb fellépést kíván lehetõvé tenni az új törvény a közös terhek alól kibújni kívánó tulajdonostársakkal szemben is.
Erõsíti továbbá az új törvény a közös tulajdonnal való rendelkezés jogát, hiszen - helyesen - lehetõvé teszi az önálló ingatlanná alakítható közös tulajdoni hányad - például a padlástér vagy pincehelyiség - elidegenítését már a tulajdonostársak kétharmadának szavazatával is.
Végül azzal, hogy ez az új törvény lehetõvé teszi azt, hogy egyszeri alkalommal az új törvénynek való megfeleltetés végett kétharmados többséggel, tehát ne csak a tulajdonostársak egyhangú döntésével módosítani lehessen az alapító okiratot, orvosolja azt a visszásságot is, hogy az új tulajdonosok túlnyomó része egy kész alapító okirattal találta szembe magát, amikor az orra alá tették az adásvételi szerzõdést a lakásprivatizáció során, és abszolút semmiféle beleszólása nem lehetett abba, hogy a lakóhelyén létrejövõ társasház viszonyai hogyan kerüljenek rögzítésre.
Egyszóval, tisztelt képviselõtársaim, az új szabályozás olyan jogi környezet kialakítását szolgálja, amely sokkal inkább igazodik a tömeges lakásprivatizáció által életre hívott mai viszonyokhoz, a társasházi tulajdoni viszonyok széles körûvé válásához.
Tisztelt Ház! Kihangsúlyozva azt, hogy a törvényjavaslat célja helyes és támogatandó, és mint azt a lakossági fórumok sokaságának tapasztalatai visszaigazolják, most a törvényalkotó valóban valós társadalmi igényre reagál a törvényjavaslattal, én mégis elsõsorban arról szeretnék szólni, hogy a társasházak ügyét nem lehet tisztán jogi kérdéssé redukálni. Sem a kormány, sem a parlament nem gondolhatja azt, hogy az új törvény megalkotásával egyszerûen kipipálhatja a társasházak ügyét. Többen szóltak már egyébként errõl a kérdésrõl, de én is meg szeretném erõsíteni, hogy a társasházzá alakult, illetve azzá privatizált lakóházak túlnyomó része olyan állapotban van, az államosítást követõ évtizedek alatt annyira lepusztult az állami "kezelés" - inkább az elhanyagolást lehetne említeni -, tehát az állami elhanyagolás eredményeként, hogy maga a felújítás és a biztonságossá tétel meghaladja a lakóközösségek anyagi erejét.
(19.00)
Mivel az állagromlás egyértelmûen az államosítás és az állami nemtörõdömség eredménye, így az állam a lakásprivatizációval nem vonulhat ki egy csapásra errõl a területrõl. Erkölcsi kötelessége, hogy direkt és indirekt pénzügyi megoldásokkal elõmozdítsa a lakásállomány jelentõs tömegét képezõ társasházi lakásvagyon felújítását és állagmegóvását. Én történetesen Budapest VI. kerületében, azaz a Terézvárosban tartottam lakossági fórumot ebben a témában, ahol ez az igény erõteljesen megfogalmazódott. Álláspontom szerint tehát a társasházi ügyek rendezésének csak az egyik lábát képezheti az új törvény. A másik lábát a lakóházak állapotának feljavítását szolgáló program kidolgozása jelentené. Ebbe a kormánynak - álláspontom szerint - sürgõsen bele kell kezdenie.
Ennek részeként, tisztelt Ház, a Szabad Demokraták Szövetsége már most lehetõséget lát néhány praktikus lépésre. Így például szorgalmazzuk, hogy a társasház lakóközösség általi hasznosításából származó bevételek - ilyenek például a falfelületek reklám céljára történõ hasznosításából vagy a közös tulajdonú helyiségek bérbe adásából vagy eladásából származó bevételek - adómentesek legyenek, ha azokat a lakóközösség a társasház karbantartására vagy felújítására fordítja. Így szorgalmazzuk azt is, hogy a házfelújítást vagy -karbantartást szolgáló tevékenységek, kiadások után az áfát vissza lehessen igényelni. Mindezek érdekében a mai napon módosító indítványokat terjesztettünk elõ a törvényjavaslathoz. Hangsúlyozni szeretném, hogy ezek nem váltják ki természetesen a lakóházállomány megõrzését szolgáló finanszírozási program kialakítását, azonban már most nagyon praktikus segítséget jelenthetnének ezek az adókedvezmények az érintett lakóközösségeknek. Ráadásul a kormány azzal, hogy támogatja ezeket a módosító indítványokat, rögtön tanúságot is tehetne arról, hogy túllát a puszta törvényalkotási feladaton.
Tisztelt Ház! Az elõbbi anyagi természetû kérdésen kívül három jogi kérdésrõl szeretnék még szólni. Az elsõ az, amelyre Zwack Péter képviselõtársam utalt már. Ez az a témakör, amely a közös költségekkel hátralékba kerülõ tulajdonostársakat illeti. A törvényjavaslat egyik helyes célkitûzését jelenti az, tisztelt képviselõtársaim, hogy a jelenleginél hatékonyabb jogi eszközt kíván a lakóközösség kezébe adni a közös költség megfizetésével hátralékba kerülõ tulajdonostárssal szemben. Ezért - köztudott már - feljogosítja a közgyûlést, hogy jelzáloggal terhelhesse meg a 6 havi közösköltség-hátralékot felhalmozó tulajdonostárs lakását. Ez azonban szerintem csak az elsõ pillantásra tûnik hatékony jogi eszköznek. A gyakorlatban ugyanis azok, akik ezen a területen dolgoznak akár ügyvédként vagy végrehajtóként, azok nagyon jól tudják, hogy szinte végrehajthatatlan a zálogjog érvényesítése egy lakott ingatlannal szemben, ugyanis lakott ingatlant csak nagyon-nagyon kivételesen szerencsés esetben lehet elárverezni vagy eladni.
Ezért szerintem praktikusabb lenne úgynevezett végrehajtható okirattá minõsíteni a közgyûlés közösköltség-hátralékot megállapító határozatát, amely alapján nemfizetés esetén azonnal megindulhatna a végrehajtás, mégpedig a pénzkövetelés behajtására irányadó és ezért a gyakorlatban sokkal könnyebben érvényesíthetõ szabályok szerint. Ilyenkor a végrehajtó például, amikor kiszáll az illetõ lakására, akkor lefoglalhatná az ott lévõ ingóságokat, így tévét, videomagnót vagy bútorokat. Zárójelben és nagyon halkan jegyzem meg, hogy a tapasztalatok azért elég sokszor azt mutatják, hogy általában nem azok esnek hátralékba a közösköltséghányadot illetõen, akik ezt szociális helyzetük miatt nem tudják megfizetni. Adott esetben tehát ez a fajta végrehajtás még eredményre is vezethet. Ennek a jognak a visszaélésszerû gyakorlását - mármint azt, hogy a közgyûlés határozatát rögtön végre lehessen hajtani - ez eleve megakadályozná. A visszaélés ezzel kapcsolatosan az, hogy amikor a társasházak elfogadják az éves költségvetésüket, már eleve megállapítják a közös költséget, és ezt lebontják lakásokra, illetve tulajdonosokra, és részletezik a hozzájárulások mértékét. Aki tehát már eredetileg is túlzottnak találja a közös költség mértékét, az megtámadhatja a többségi határozatot a bíróság elõtt. Tehát eleve nem is kerülhet abba a helyzetbe, hogy õrajta jogtalan tartozást hajthassanak be utóbb.
Ezért tisztelt képviselõtársaim és a kormány megfontolására ajánlom ezt a felvetést, tehát a közösköltség-tartozást megállapító közgyûlési határozat végrehajtható okirattá nyilvánításának elképzelését. Ezt a lehetõséget egyébként nem a jelzálogjoggal kapcsolatos elõírás helyébe javasolnám, hanem amellé mintegy párhuzamos lehetõségként.
Tisztelt Ház! A második ilyen jogi kérdés, amelyrõl szólni szeretnék, az a törvényjavaslatnak az a passzusa, amely feljogosítja a tulajdonostársakat arra, hogy az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásokra a tulajdonostársak javára elõvásárlási jogot létesíthessenek. Én célszerûnek látnám azt, hogy ez az elõvásárlásijog- alapítási lehetõség ne csak a lakásokra, hanem a lakás céljára szolgáló helyiségekre, így az üzlethelyiségekre is kiterjedjen.
Hogy miért mondom ezt? Köztudott az, legalábbis itt, a fõvárosban elég általános gyakorlat volt az, hogy az önkormányzatok megtartották az üzlethelyiségeket akkor, amikor a privatizáció megtörtént, és azokkal õk a lakóközösség kirekesztésével üzletelnek. A lakóházban levõ üzletek megszerzésének lehetõségét azért lenne célszerû megnyitni a lakóközösségek részére is, mert így õk maguk húzhatnának hasznot abból, ami a házukban történik, és az üzletek késõbbi hasznosításából befolyó összegeket is felhasználhatnák az adott ingatlan felújítására.
Természetesen azt mindenki tudja, hogy az elõvásárlási jog nem egy olyan nagyon szigorú korlátozása a rendelkezési jognak, mint azt a közvélemény hiszi hiszen ha az eredeti vevõ rákínál az összegre, amelyen a lakóközösség maga is megvásárolná azt a bizonyos üzlethelyiséget, akkor természetesen õ veszi meg az adott üzlethelyiséget. Tehát ha nagyon akarja, így is megveheti, nem üti el a lakóközösség elõvásárlási joga az üzlethelyiséget tényleg megvásárolni akaró jelenlegi bérlõt attól, hogy meg is vásárolhassa annak a tulajdonjogát, csak a lakóközösségnek jelent mégis egyfajta lehetõséget arra, hogy hozzájuthasson ahhoz, ami abban a lakóházban ténylegesen benne is van.
A harmadik és utolsó jogi kérdés, amelyre még ki szeretnék térni, az az, hogy sok közös képviselõ panaszolta el: a gyakori tulajdonosváltozások miatt rendre elõfordul az, hogy a régi tulajdonos nyom nélkül eltûnik, az új pedig adott esetben hónapokig nem jelenik meg. Ilyenkor pedig szinte lehetetlen hozzájutni az adott lakást terhelõ közös költségekhez. Ezért célszerûnek látszana elõírni azt, hogy a tulajdonosváltozást be kelljen jelenteni a közös képviselõnek haladéktalanul, tehát a változáskor illetõleg célszerûnek látszana feljogosítani a közös képviselõt arra, hogy az illetékes hatósági nyilvántartásból hozzájuthasson a régi, illetõleg az új tulajdonosnak azokhoz a lakcím- és személyazonosító adataihoz, amelyek a jogérvényesítéshez szükségesek.
Ez - álláspontom szerint - semmiféle adatvédelmi rendelkezést nem sért, tudniillik joggyakorláshoz tudomásom szerint a jelenlegi személyi adat- és lakcímnyilvántartási törvény is lehetõséget teremt arra, hogy aki ezt valószínûsíti vagy igazolja, az hozzájuthasson ilyen személyi adatokhoz, de garanciális okok miatt ezt külön célszerû lenne nevesíteni ebben a törvényben is, és ezzel sok problémára lehetne orvoslást találni.
Köszönöm, tisztelt képviselõtársaim, a figyelmet. (Taps a kormánypártok padsoraiban.)
(19.10)